Di era marketplace dan media sosial, menjual atau menyewakan properti menjadi jauh lebih mudah. Cukup memotret rumah, menulis luas tanah dan bangunan, mencantumkan harga, lalu mengunggahnya ke Facebook, Instagram, WhatsApp, atau situs jual beli. Masalah muncul ketika rumah yang dipotret ternyata milik orang lain dan pemiliknya tidak pernah memberikan izin untuk menjadikannya bahan iklan. Apakah tindakan semacam ini boleh?
Jawabannya tidak bisa hanya “boleh” atau “tidak boleh”. Memotret bagian luar rumah dari ruang publik tidak otomatis merupakan tindak pidana, tetapi penggunaannya untuk kepentingan iklan komersial tanpa persetujuan pemilik dapat menimbulkan persoalan hukum lain, terlebih jika iklan tersebut memberikan kesan seolah-olah rumah memang dijual, disewakan, atau berada di bawah kewenangan pemasang iklan.
Perbedaan pertama yang perlu dipahami adalah antara memotret dan menggunakan foto tersebut untuk tujuan komersial. Seseorang yang berjalan di jalan umum lalu memotret deretan bangunan tentu berada dalam posisi berbeda dengan seseorang yang sengaja memotret satu rumah, mencantumkan alamat, harga jual, nomor telepon agen, kemudian mengiklankannya seolah-olah ia mempunyai kewenangan menawarkan rumah tersebut.
Rumah memang merupakan benda yang secara fisik dapat terlihat dari jalan. Karena itu, tidak ada aturan sederhana yang menyatakan setiap orang harus meminta izin pemilik sebelum mengambil foto rumah dari tempat umum. Namun, begitu foto tersebut digunakan sebagai bagian dari kegiatan bisnis, persoalannya bergeser dari sekedar aktivitas fotografi menjadi persoalan hak pemilik, privasi, informasi, representasi komersial, dan kemungkinan kerugian.
Misalnya, seseorang melihat rumah yang menarik, memotretnya dari jalan, lalu memasangnya dalam iklan dengan tulisan, “Dijual cepat 1,5 miliar rupiah hubungi saya.” Padahal pemilik rumah tidak pernah berniat menjual rumah tersebut dan tidak pernah menunjuk orang itu sebagai perantara. Dalam keadaan seperti ini, masalah hukumnya bukan semata-mata karena rumah dipotret, melainkan karena foto digunakan untuk menciptakan kesan bahwa pemasang iklan berwenang menawarkan properti yang sebenarnya bukan berada dalam penguasaannya.
Apabila iklan tersebut kemudian membuat calon pembeli menyerahkan uang muka, biaya tanda jadi, atau pembayaran lain karena percaya bahwa pemasang iklan memang mempunyai kewenangan menjual rumah itu, persoalannya dapat masuk lebih jauh ke ranah pidana. Pasal 492 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP) Nasional mengatur penipuan ketika seseorang dengan maksud menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, melalui nama atau kedudukan palsu, tipu muslihat, atau rangkaian kebohongan, menggerakkan orang lain untuk menyerahkan barang atau menimbulkan hubungan utang tertentu. Ancaman pidananya dapat mencapai empat tahun penjara.
Artinya, memasang foto rumah orang lain belum otomatis merupakan penipuan. Unsur pidana baru harus dilihat dari keseluruhan perbuatannya. Apakah pelaku mengetahui rumah bukan miliknya? Apakah ia berpura-pura menjadi pemilik atau agen? Apakah terdapat rangkaian kebohongan? Apakah calon pembeli akhirnya menyerahkan uang karena percaya pada iklan tersebut? Hukum pidana tidak cukup hanya melihat satu foto, tetapi melihat niat dan akibat yang ditimbulkan.
Persoalan lain muncul apabila orang yang mengambil foto tidak hanya berdiri di jalan umum, tetapi masuk ke halaman atau pekarangan tertutup tanpa izin. Sejak KUHP Nasional berlaku, Pasal 257 UU Nomor 1 Tahun 2023 memberikan perlindungan terhadap rumah, ruangan tertutup, dan pekarangan tertutup yang digunakan orang lain. Orang yang secara melawan hukum memaksa masuk atau tetap berada di tempat tersebut setelah diminta pergi dapat dipidana. Norma ini menunjukkan bahwa rumah tinggal memperoleh perlindungan sebagai ruang pribadi seseorang.
Jadi, seorang broker yang masuk melewati pagar, mengambil foto halaman belakang, teras, atau bahkan interior rumah tanpa persetujuan pemilik berada dalam posisi hukum yang jauh lebih bermasalah dibandingkan orang yang hanya mengambil foto dari trotoar. Jika pemilik telah melarang masuk tetapi orang tersebut tetap masuk atau tidak segera pergi, persoalannya bukan lagi hanya etika pemasaran properti.
Aspek privasi dan pelindungan data pribadi juga dapat muncul. Foto rumah yang hanya menunjukkan bentuk bangunan belum tentu dengan sendirinya merupakan data pribadi. Namun situasinya berbeda apabila iklan mencantumkan alamat lengkap, titik lokasi, nama penghuni, nomor telepon, informasi keluarga, atau data lain yang apabila dikombinasikan dapat mengidentifikasi seseorang. UU Nomor 27 Tahun 2022 tentang Pelindungan Data Pribadi melindungi informasi yang dapat mengidentifikasi seseorang secara langsung maupun melalui kombinasi dengan informasi lain. Pemerintah juga mengingatkan bahwa alamat lengkap dan informasi lokasi termasuk data yang perlu dilindungi.
Ada pula aspek hak cipta yang sering tidak disadari. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2014 tentang Hak Cipta memasukkan karya arsitektur dan karya fotografi sebagai ciptaan yang dilindungi. Artinya, desain arsitektur suatu bangunan dalam keadaan tertentu dapat merupakan karya yang mempunyai perlindungan hak cipta, sementara foto yang dibuat oleh fotografer juga merupakan karya fotografi yang dilindungi. Namun aspek ini perlu dibedakan secara hati-hati. Kepemilikan rumah tidak selalu berarti pemilik rumah otomatis adalah pemegang hak cipta atas desain arsitekturnya. Bisa saja desain tersebut merupakan karya seorang arsitek. Sebaliknya, orang yang mengambil foto juga mempunyai hak atas karya fotografinya sendiri. Oleh karena itu, persoalan hak cipta dalam foto bangunan tidak sesederhana “karena rumah saya, semua foto rumah saya otomatis milik saya”.
Yang lebih jelas adalah ketika dalam foto terdapat orang yang dapat dikenali. UU Hak Cipta secara khusus mengatur “Potret” sebagai karya fotografi dengan objek manusia. Pasal 12 pada pokoknya melarang penggunaan secara komersial suatu potret untuk kepentingan reklame atau periklanan tanpa persetujuan tertulis dari orang yang dipotret atau ahli warisnya. Pelanggaran untuk penggunaan komersial bahkan dapat dikenai pidana denda.
Misalnya foto rumah tanpa sengaja menampilkan pemilik yang sedang berdiri di teras. Foto itu kemudian digunakan sebagai iklan properti komersial sehingga wajah pemilik menjadi bagian dari promosi. Persoalannya bukan lagi hanya foto bangunan, karena terdapat potret seseorang yang digunakan untuk kepentingan iklan. Untuk penggunaan semacam itu, persetujuan menjadi sangat penting. Selain pidana, ada pula kemungkinan tanggung jawab perdata. Pasal 1365 KUHPerdata menjadi dasar umum perbuatan melawan hukum. Apabila penggunaan foto rumah secara tanpa hak menimbulkan kerugian bagi pemilik, terdapat kemungkinan gugatan ganti rugi sepanjang dapat dibuktikan adanya perbuatan melawan hukum, kesalahan, kerugian, serta hubungan sebab akibat antara perbuatan dan kerugian tersebut.
Kerugiannya tidak harus selalu berbentuk kehilangan rumah. Bayangkan rumah seseorang tiba-tiba ramai didatangi calon pembeli karena iklan palsu. Nomor telepon pemilik tersebar, tetangga mengira rumah sedang dijual karena masalah ekonomi, atau reputasi pemilik terganggu. Jika keadaan tersebut dapat dibuktikan menimbulkan kerugian, aspek perdata menjadi relevan. Hal yang sering terjadi dalam bisnis properti adalah agen atau broker memotret rumah setelah mendapatkan informasi dari pihak lain bahwa rumah “mungkin dijual”. Ini juga perlu hati-hati. Mendengar kabar bahwa seseorang ingin menjual rumah tidak sama dengan memperoleh kuasa untuk memasarkannya. Secara profesional, seorang agen seharusnya memastikan bahwa orang yang memberikan perintah memang pemilik atau pihak yang berwenang dan mengetahui harga maupun syarat pemasaran yang telah disetujui.
Masalah bisa semakin rumit apabila rumah merupakan harta warisan yang belum dibagi atau dimiliki beberapa orang. Salah satu ahli waris mungkin mengatakan, “Silakan dipasarkan,” sementara ahli waris lain tidak pernah menyetujuinya. Memotret dan mengiklankan properti dalam keadaan kepemilikan belum jelas dapat menimbulkan konflik internal sekaligus kebingungan bagi calon pembeli. Agen seharusnya tidak hanya bertanya, “Siapa yang memberikan kunci rumah?”, tetapi juga, “Siapa yang mempunyai kewenangan hukum untuk menjual?”
Demikian pula dengan rumah yang masih menjadi objek sengketa, sedang diagunkan ke bank, atau berada dalam sita. Sebuah foto yang terlihat sederhana dapat menjadi bagian dari informasi komersial yang menyesatkan apabila kondisi hukumnya tidak dijelaskan. Masyarakat perlu memahami bahwa iklan properti bukan hanya “posting foto”, namun merupakan pernyataan kepada publik bahwa properti tertentu tersedia dalam suatu transaksi. Dari sisi calon pembeli, foto rumah di internet juga jangan dianggap sebagai bukti kepemilikan. Siapa pun dapat mengambil foto dari luar. Bahkan foto sertifikat sekalipun tidak otomatis membuktikan bahwa orang yang memasang iklan berhak menerima uang. Calon pembeli perlu memeriksa identitas penjual, alas hak, kecocokan sertifikat, kewenangan agen, serta keadaan objek sebelum menyerahkan uang tanda jadi.
Oleh sebab itu, pemilik rumah yang menemukan rumahnya diiklankan tanpa persetujuan sebaiknya terlebih dahulu menyimpan bukti seperti tangkapan layar iklan, nama akun, nomor telepon, harga yang dicantumkan, tanggal unggahan, serta percakapan apabila ada. Setelah itu dapat diminta penghapusan kepada pemasang iklan atau platform. Jika terdapat penipuan, penyalahgunaan data, masuk ke pekarangan secara melawan hukum, atau kerugian yang nyata, jalur hukum dapat dipertimbangkan sesuai karakter perbuatannya.
Sebaliknya bagi agen properti, langkah paling aman sebenarnya sederhana dengan minta izin terlebih dahulu. Izin tidak harus dibuat rumit untuk setiap foto, tetapi sebaiknya terdapat bukti bahwa pemilik atau pihak yang sah memang memberikan kewenangan untuk memasarkan properti. Pastikan pula apakah alamat lengkap boleh ditampilkan, apakah interior boleh difoto, apakah terdapat benda pribadi yang harus disamarkan, dan apakah penghuni rumah bersedia fotonya masuk dalam iklan.
Memotret rumah dari ruang publik dan mengiklankan rumah adalah dua perbuatan yang berbeda secara hukum. Yang pertama belum tentu melanggar hukum. Yang kedua dapat membawa konsekuensi jauh lebih luas karena mengandung unsur komersial, representasi kewenangan, privasi, data pribadi, dan potensi kerugian. Jadi, jika melihat rumah yang menarik lalu berpikir, “Saya foto saja, nanti saya pasarkan, siapa tahu laku,” sebaiknya jangan terburu-buru. Dalam bisnis properti, masalah terbesar mungkin bukan pada kamera yang digunakan, melainkan pada siapa yang memberikan hak untuk mengatakan kepada publik bahwa rumah tersebut memang boleh dijual.
Berita Terkait :
Yadi Hendri Supriyadi: “Monopoli Kewenangan, Demokrasi Hukum Terancam!”
Polres Blitar Berhasil Ungkap Kasus Peredaran Pil Double L dan Perdagangan Miras Ilegal Yang Berkedok Toko Jamu
Ribuan Rumah Tak Layak Huni di OKI, Program Baru Jadi Harapan
Penangkapan Beruntun Dalam Tiga Hari Ungkap Dugaan Jaringan Lama
